文/乐居财经 严明会
上海今年首批土拍里，有一宗地块显得格外安静：
徐汇区S031102单元S04-16地块。
这块地最终被上海老牌国企上海城开集团，以底价收入囊中。
地块位于徐汇长桥板块，用地性质为住宅 商业，总建面约5.5万平方米。其中住宅占75%，商业占25%，楼板价约4.85万元/㎡，总价26.75亿元。
如果剔除商业部分，住宅可售楼板价已经超过6万元/㎡。
从区位看，这块地离中环线不到500米，容积率只有1.7，属于中环附近难得的低密宅地。
在这次土拍之前，上海城开已经提前布局。
今年2月，“上海凌云城开置业有限公司”的新注册成立，并迅速开展该地块的前期工作。
该公司为上海城开（集团）有限公司的全资子公司，后者由上海实业城市开发集团有限公司和徐汇区国资委分别持股59%、41%。
上实城开此次出手，更像是一次战略性托底。
久违的出手
过去一段时间里，上实城开在公开市场鲜少拿地。
2021年上海集中供地时，上实城开曾拿下青浦和临港的两宗地块，总金额超过28亿元；2022年，又在临港获得6块商住地，总价接近39亿元。
但此后，其在上海土地市场几乎隐身，直到今年才重新在上海土地市场出现。
上海凌云城开置业成立后，很快发布了徐汇长桥项目的前期研究与策划服务招标信息，总投资额达43.5亿元。
再看地块本身，也能理解为何市场态度谨慎。
首先，是商业比例。地块要求配建不低于25%的商业体量，这意味着开发商不仅要做住宅，还必须承担商业开发和运营。对于当下强调现金流效率的房企来说，这样的地块并不轻松。
其次，是城市界面。长桥一带更新节奏不算快，周边城市面貌对改善型产品的支撑仍有限。如果外部界面短时间内难以明显提升，项目溢价能力多少会受到影响。
此外，虽然同属徐汇，但长桥与徐汇滨江核心区之间仍有一定距离，很难直接承接滨江板块的市场热度。
对很多开发商而言，“徐汇”两个字固然有吸引力，但具体到项目位置，仍然需要重新衡量。
业绩压力
就在土拍前几天，上实城开发布盈利预警。
预计2025年度股东应占亏损高达9亿至10亿港元，较2024年3.312亿港元的亏损规模显著扩大。
主要原因是销售额下降、交付项目减少。
把时间线再往前推，这种压力其实早已显现。2023年，上实城开处于盈利状态；但到了2024年，其毛利从2023年的33.25亿港元降至21亿港元，毛利率也明显下滑，录得亏损3.31亿港元。
2025年上半年，上实城开实现营业收入18.27亿港元，同比下跌38.7%，亏损扩大至5.62亿港元。
截至2025年中期末，上实城开将有71.29亿港元的债务在一年内到期，占总债务的比重近四成；5年内到期的债务占比则为45.4%，合计82.73亿港元；5年后到期的债务还有28.27亿元，占比15.5%。
面对业绩压力，上实城开最近两年一边收缩，一边调整结构。
例如出售部分资产回笼资金。2025年，上实城开将其持有的上海上实医疗美容院49%股份出售，总对价约7359万元，获得收益843万元。
同时，其也通过物业租赁、资产盘活等方式增加现金流。
另外，上实城开在今年2月还获得了一笔9亿元的银行贷款，用于置换原有借款，以缓解短期资金压力。
再看上海城开。
2025年上半年，其房地产开发与销售板块实现营收4.55亿元，同比大幅下滑70.22%，亏损1.12亿元。
毛利率同比下降64.42%，主要原因在于，2024年上半年青浦项目、万源城项目以及无锡项目集中确认收入，而到了2025年上半年，大部分项目已经进入尾盘阶段，可确认收入明显减少。
管理层重组
与业绩调整同步发生的，还有管理层的频繁变化。
今年1月26日，上海城开发布人事变动公告，原董事徐槟、唐钧、陈颖及总经理徐槟因个人申请集体辞任，赵烨、赵国平、何薇雅获任新董事，李忠辉出任公司新任总经理。
55岁的李忠辉，是典型的“徐汇系”出身。他既懂房地产开发逻辑，也熟悉城市运营与区域发展。
从区房地产交易中心、土地发展中心基层岗位起步，随后进入徐汇土地发展有限公司、徐汇滨江开发建设投资有限公司，之后又担任上海西岸开发集团党委书记、董事长，履历几乎与徐汇滨江乃至整个徐汇区的城市开发进程同步。
他也并非外部空降。
早在2020年5月，李忠辉就已经出任上海城开党委书记、副董事长，参与公司战略决策多年。此次正式接任总经理，也是一次顺理成章的人事安排。
与他同期上任的三位新董事，也形成了明显的专业分工：
具有法律与审计背景的赵烨，将更多参与投资决策和法务风控；财务领域资深人士赵国平，负责资金运作与成本管理；曾在徐汇区财政局任职的何薇雅，则强化内部审计与监督。
新团队的亮相，为上海城开集团长达九个月的核心岗位空缺画上了句号。
回顾过去两年，上海城开的人事调整其实颇为频繁。
2024年1月，原董事、总经理叶维琪退休离任；
2024年2月，徐槟接任总经理；
但仅仅一年多之后，2025年4月，徐槟又因工作调动辞任。
从叶维琪退休，到徐槟短暂履职，再到李忠辉正式接任，上海城开的管理层经历了一段持续近两年的更替周期。
而这场人事调整的背后，也折射出这家深耕上海核心区域的老牌房企，在复杂市场环境下进行的一轮自我休整。
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